Bất động sản biển luôn là “miếng bánh hấp dẫn”nhất, với lợi thế thiên nhiên và tiềm năng du lịch lớn, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng ven biển liên tục được ra mắt, thu hút mạnh mẽ dòng tiền trong và ngoài nước. Tuy nhiên, song song với cơ hội sinh lời cao, đầu tư bất động sản biển cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý, tài chính và vận hành mà nhà đầu tư cần nhận diện rõ để đưa ra quyết định đúng đắn.
Rủi ro pháp lý
Một trong những rủi ro phổ biến nhất khi đầu tư bất động sản biển chính là tính pháp lý không rõ ràng, minh bạch. Do phần lớn các dự án ven biển thuộc loại hình đất thương mại, nhiều nhà đầu tư dễ nhầm lẫn về quyền sở hữu. Nếu không nắm kỹ, họ có thể mua phải sản phẩm không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, dẫn đến tranh chấp hoặc mất giá trị tài sản.
Bên cạnh đó, nhiều dự án biển được phát triển trên quỹ đất chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc chưa có giấy phép xây dựng. Khi thị trường “nóng”, không ít chủ đầu tư tận dụng tâm lý FOMO của khách hàng để mở bán khi chưa hoàn thiện pháp lý, khiến người mua đối mặt nguy cơ mất vốn hoặc bị treo sổ trong nhiều năm.
Nhà đầu tư thông minh cần ưu tiên lựa chọn những dự án đã được phê duyệt 1/500, có giấy phép xây dựng và sổ đỏ rõ ràng. Tại các khu vực phát triển mạnh như Bà Rịa Vũng Tàu, Nha Trang, Phan Thiết hay Quy Nhơn, khoảng cách giữa dự án minh bạch và dự án vướng pháp lý là vô cùng lớn.
Rủi ro về vị trí và quy hoạch
Không phải vị trí ven biển nào cũng có tiềm năng phát triển dài hạn. Một số khu vực được quảng cáo là “view biển” nhưng thực tế lại cách xa bờ, hạ tầng yếu hoặc chưa có quy hoạch du lịch rõ ràng, dẫn đến tình trạng chậm phát triển, thanh khoản thấp.
Rủi ro càng lớn khi nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ quy hoạch địa phương. Có những khu đất ven biển thuộc vùng quy hoạch bảo tồn sinh thái, hành lang an toàn bờ biển hoặc khu vực có nguy cơ sạt lở, khiến việc xây dựng hoặc khai thác du lịch bị hạn chế nghiêm ngặt.
Để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần chú ý:
-
Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển hạ tầng vùng ven biển.
-
Đánh giá khả năng kết nối giao thông.
-
Ưu tiên khu vực đã có chính sách phát triển du lịch cấp tỉnh hoặc cấp quốc gia, thay vì các dự án đơn lẻ, nhỏ lẻ tự phát.
Rủi ro thị trường và thanh khoản
Đầu tư bất động sản biển thường mang tính chu kỳ dài và phụ thuộc vào yếu tố du lịch. Khi thị trường du lịch suy giảm như giai đoạn dịch COVID-19 vừa qua.
Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư đu đỉnh do kỳ vọng lợi nhuận quá cao từ việc cho thuê hoặc bán lại trong ngắn hạn. Trong khi thực tế, thời gian hoàn vốn của bất động sản biển thường kéo dài từ 7–10 năm, tùy thuộc vào năng lực vận hành và tiềm năng du lịch của khu vực.
Một rủi ro khác đến từ việc dư cung dự án, đặc biệt tại các địa phương như Phan Thiết, Nha Trang, hoặc Đà Nẵng, khi hàng chục nghìn căn condotel, biệt thự biển được ra mắt cùng lúc. Khi cầu thực tế thấp hơn cung, giá trị đầu tư sẽ bị chững lại, thậm chí giảm.
Rủi ro vận hành và khai thác
Không phải dự án nào cũng có đơn vị vận hành chuyên nghiệp. Nhiều dự án sau khi bàn giao bị bỏ trống, tiện ích xuống cấp nhanh, dẫn đến tỷ suất khai thác thấp. Nếu chủ đầu tư hoặc đối tác quản lý thiếu kinh nghiệm, mô hình condotel hoặc resort có thể không đạt doanh thu như cam kết, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư.
Thực tế, tại nhiều khu du lịch, các dự án “cam kết lợi nhuận” từng nở rộ, nhưng sau 2–3 năm hoạt động, chủ đầu tư không thể duy trì mức lợi nhuận đã hứa do công suất phòng thấp hoặc chi phí vận hành cao. Khi đó, người mua vừa không thu được lợi nhuận, vừa khó bán lại tài sản do thị trường mất niềm tin.
Vì vậy, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư nên xem xét kỹ đơn vị vận hành dự án, hồ sơ năng lực, và kế hoạch khai thác thực tế thay vì chỉ tin vào những con số cam kết lợi nhuận hấp dẫn.
Rủi ro thiên tai và biến đổi khí hậu
Bất động sản biển chịu ảnh hưởng trực tiếp từ yếu tố tự nhiên như xói mòn bờ biển, bão lũ, nước biển dâng hoặc xâm thực mặn. Một số khu vực ven biển miền Trung hoặc Nam Trung Bộ có tần suất bão lớn, gây thiệt hại đáng kể cho hạ tầng du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng.
Những yếu tố này khiến nhà đầu tư cần chú ý đến vị trí địa chất và giải pháp kỹ thuật của dự án, như kè chắn sóng, cao độ nền đất, hệ thống thoát nước và quy hoạch cảnh quan. Các dự án được đầu tư hạ tầng kỹ lưỡng, tuân thủ quy chuẩn xây dựng ven biển thường có chi phí cao hơn, nhưng lại đảm bảo an toàn và giá trị bền vững lâu dài.
Rủi ro tài chính
Không ít nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để mua bất động sản biển, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Tuy nhiên, thị trường nghỉ dưỡng vốn cần thời gian dài để phát triển, nên nếu không có dòng tiền ổn định, nhà đầu tư rất dễ bị “đuối” trước áp lực trả nợ ngân hàng. Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất biến động và thị trường có dấu hiệu chậm lại, việc sử dụng vốn vay quá 50% giá trị sản phẩm có thể khiến rủi ro tài chính tăng cao.
Với những thị trường đang phát triển mạnh như Bà Rịa Vũng Tàu, Hồ Tràm, Long Hải hay Phan Thiết, nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn các dự án được cấp sổ đỏ, có quy hoạch 1/500, hạ tầng hoàn thiện và có kế hoạch khai thác rõ ràng như Solina C Holings. Khi đặt an toàn lên hàng đầu, bất động sản biển sẽ không chỉ là nơi nghỉ dưỡng mà còn là tài sản tích lũy giá trị bền vững theo thời gian.
